Dazu kommt die Reihenfolge der Mittel. Banken verlangen in der Regel, dass zuerst das Eigenkapital in den Bau fließt. Das spart Zinsen, schiebt den Abruf des Darlehens aber nach hinten. Umso wichtiger ist es, die freie Zeit so zu bemessen, dass sie bis zur letzten großen Rechnung reicht.

Wann die Tilgung beginnt

Ein zweiter Vertragspunkt entscheidet über die Belastung in der Bauphase: der Beginn der Tilgung. In vielen Darlehensverträgen startet sie erst, wenn das Darlehen vollständig ausgezahlt ist. Bis dahin fallen nur Zinsen auf den abgerufenen Betrag an. Das entlastet genau in der Zeit, in der meist noch die Miete für die bisherige Wohnung läuft.

Manche Bauherren nutzen das gezielt und rufen einen kleinen Restbetrag erst später ab. Solange das Darlehen nicht voll ausgezahlt ist, bleibt es bei der reinen Zinszahlung. Bei 300.000 Euro, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung macht das rund 500 Euro weniger Rate im Monat aus. Auf einen Restbetrag von 1.000 Euro fallen nach Ablauf der freien Zeit gerade einmal 2,50 Euro Bereitstellungszins im Monat an.

Ob das funktioniert, steht im Darlehensvertrag. Manche Verträge lassen die Tilgung zu einem festen Datum oder schon bei Teilauszahlung beginnen. Außerdem endet irgendwann die Abruffrist, danach zahlt die Bank den Rest aus oder streicht ihn. Wer den Tilgungsbeginn lieber von vornherein festlegt, kann bei manchen Banken auch eine tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbaren.

In jedem Fall hat die Entlastung einen Preis. Wer die Tilgung im Beispiel um neun Monate hinausschiebt, hat in der Bauphase rund 4.500 Euro mehr Luft. Bei zehn Jahren Zinsbindung steht dafür am Ende eine um gut 6.000 Euro höhere Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterfinanziert werden muss. Die Gestaltung ist deshalb ein Puffer für eine enge Phase, kein Sparmodell.

Gut geplant ist halb gespart

Ein realistischer Bauzeitenplan und eine freie Zeit, die die ganze Bauzeit abdeckt: Dann fallen im besten Fall gar keine Bereitstellungszinsen an. Passt auch der Tilgungsbeginn zur Bauphase, bleibt die Doppelbelastung aus Miete und Rate überschaubar. Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem diese Punkte geklärt werden. Vor der Unterschrift lassen sie sich noch gestalten, danach kaum noch.

Damit die Bauphase finanziell planbar bleibtStimmen Sie den geplanten Ablauf der Bauphase, die bereitstellungszinsfreie Zeit und den Tilgungsbeginn frühzeitig aufeinander ab und vermeiden Sie unnötige Zusatzkosten.